Jeder selbstständige Arzt stellt sich im Laufe seiner Karriere mindestens einmal diese Frage: Soll ich die Praxisimmobilie kaufen oder mieten? Und kommt dafür auch eine Denkmalimmobilie in Betracht? ist eine wegen ihrer historischen, kulturellen Bedeutung als besonders schützenswert geltende Immobilie.

Wir beantworten sie aus finanzieller Sicht und zeigen auf, wie Ärzte mit ihrer Praxisimmobilie oder einer Denkmalimmobilie gleichermaßen Steuern sparen können.

Der eigene Vermieter sein

Hier erfahren Sie, warum Ärzte die Praxisimmobilie eindeutig kaufen sollten. Die meisten Ärzte machen den Fehler, dass sie die Praxisimmobilie von ihrem bereits versteuerten Nettovermögen privat kaufen. Damit verschenken sie jedoch viel Geld. Schließlich können sie die Praxisimmobilie danach nicht an sich selbst vermieten.

Der viel profitablere Weg ist es, als Arzt eine Familiengesellschaft oder Vermögensverwaltung zu gründen. Diese bezahlt die Praxisimmobilie aus ihrem Gesellschaftsvermögen und vermietet die Räumlichkeiten fortan an den Arzt. Je nach familiärer Situation kann zum Beispiel auch der Ehepartner Eigentümer der Praxisimmobilie werden. Jedenfalls wird der Arzt über diesen Umweg praktisch sein eigener Vermieter.

Die Vermietung der Praxisimmobilie an sich selbst erzeugt für den Arzt viele Steuervorteile:

• Die Mieteinnahmen verbleiben beim Arzt und senken gleichzeitig seine Einkommensteuer. Dabei kann die Miete durchaus höher als ortsüblich ausfallen, da es sich um eine Gewerbevermietung handelt. Selbst die Vermietung im möblierten Zustand ist möglich.
• Im Laufe der Jahre fallen Abschreibungen und Nebenkosten der angeschafften Immobilie an. Beide können die Steuerlast des Arztes zusätzlich senken.
• Der Arzt kann weitere Immobilien in die Familiengesellschaft oder Vermögensverwaltung einbringen. Auf diese Weise profitiert er von Steuervorteilen durch das Eigenheim oder beim Hauskauf. Es entsteht eine Immobilienverwaltung, welche immenses Potenzial zur Steuerminimierung bietet.
• Die entstehende Liquidität stellt einen entscheidenden Beitrag zu einem langfristigen Vermögensaufbau dar.

Viele Optionen bei der Nachfolgeplanung

Irgendwann wird es Zeit, die Praxisnachfolge zu regeln und das Unternehmen zu verkaufen. Ist ein Arzt selbst Eigentümer der Praxisimmobilie, so lauern bei der Geschäftsübergabe einige Untiefen. In diesem Fall ist nämlich die praktische Tätigkeit des Arztes eng mit der Praxisimmobilie verwoben. Gerade viele jüngere Ärzte scheuen das finanzielle Risiko, neben der Praxis auch die entsprechende Praxisimmobilie zu kaufen. Eine Anstellung erscheint ihnen oft ansprechender. Dies jedoch erhöht den Druck auf den Eigentümer umso mehr: Wahrscheinlich arbeitet er gezwungenermaßen weiter, um den Leerstand der Räume zu verhindern. Möglicherweise verkauft er auch zu einem viel zu niedrigen Preis, um in den verdienten Ruhestand gehen zu können.

Befindet sich die Praxisimmobilie hingegen im Eigentum von beispielsweise einer Familiengesellschaft, so kann die Unternehmensnachfolge getrennt geregelt werden. Für den Arzt ergeben sich gleich mehrere Optionen bei der Nachfolgeregelung:

• Die Praxis und die Praxisimmobilie können separat verkauft werden. So verfügt der Arzt über wesentlich mehr Verhandlungsspielraum – auch weil sein Nachfolger beim Unternehmenskauf nicht zwingend die Praxisimmobilie erwerben muss.
• Der Arzt kann die Praxisimmobilie verkaufen, die Praxis selbst jedoch weiter betreiben. Er wird so zwar wieder vom Vermieter zum Mieter; doch auch dieser Schritt kann sinnvoll sein, um beispielhaft kurzfristig ausreichend Liquidität zu erschaffen.
• Die Praxisimmobilie verbleibt im Eigentum der Gesellschaft; nur die Praxis wird verkauft. Dies stellt die finanziell beste Variante dar. Der Arzt profitiert weiterhin von den Mieteinnahmen und Steuervorteilen. Zugleich entsteht auf diesem Wege eine ausgezeichnete Altersvorsorge für Selbstständige und deren Familie – zum Beispiel eine finanzielle Absicherung für die Ehefrau. Des Weiteren wird dieser bloße Unternehmensverkauf die Suche nach einem Nachfolger erleichtern.

Wie sich ein Arzt letztendlich entscheidet, hängt stark von seinen persönlichen Wünschen ab. Entscheidend ist jedenfalls, dass eine Vermischung aus Praxisbetrieb und Praxisimmobilie vermieden wird.

Die Denkmalimmobilie ist eine wegen ihrer historischen, kulturellen Bedeutung als besonders schützenswert geltende Immobilie. Erfolgt ihre Sanierung unter gewissen Voraussetzungen der Langlebigkeit, so wird die Instandhaltung finanziell erheblich vom Staat gefördert. Dies macht die Denkmalschutzimmobilie zu einer bei Privatpersonen und Unternehmen gleichermaßen beliebten Kapitalanlage sowie zu einem effektiven Steuergestaltungsmodell.

Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie für Ärzte

Eine nicht unerhebliche Anzahl an Arztpraxen befindet sich in Denkmalschutzimmobilien. Im Zuge der Praxisgründung, Praxisübernahme oder spätestens bei der steuerlichen Abschreibung des Praxiskaufs fragen sich viele Praxisinhaber: Welche Steuervorteile könnte ich aus dem Hauskauf und der Vermietung der Denkmalimmobilie ziehen?

Mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie ergeben sich Ärzten einige bedeutende Vorteile:

• Sanierungskosten können über zwölf Jahre bis zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Wenn Ärzte zum Erwerb eine Immobilien-GmbH, Immobilien-KG oder andere Form der Immobiliengesellschaft gründen, entstehen weitere steuerliche Vorteile
• Eine Denkmalimmobilie verspricht vergleichsweise hohe Renditen
• Denkmalgeschützte Immobilien können als Geldanlage für Kinder ein solides Fundament für einen erfolgreichen Vermögensaufbau darstellen
• Mieteinnahmen sorgen für einen Inflationsausgleich
• Denkmalschutzimmobilien sind beliebte Mietobjekte, da sie dank aufwändiger Sanierungen und ihrem besonderen Charme eine einzigartige Wohnqualität bieten
• Mit einer denkmalgeschützten Immobilie können Eigentümer optimal fürs Alter vorsorgen. Selbstständige Ärzte profitieren hier insbesondere vom neuartigen Modell der betrieblichen Altersvorsorge mit Immobilien. Dabei kauft die Praxisgesellschaft – beispielhaft eine GmbH – die Denkmalimmobilie und erteilt dem Praxisinhaber als Gesellschafter-Geschäftsführer eine Pensionszusage